상가 계약 전 소상공인이라면 '월세가 매출의 몇 %'라는 한 숫자만으로 계약하지 마세요. 월세·관리비와 보증금으로 묶이는 돈을 구분하고 매출이 20% 줄어도 남는 현금을 검산해야 합니다. 아래 카페 사례는 실제 점포가 아닌 설명용 가정입니다.
1. 월세가 아닌 총 점유비용을 확인
계약서에서 월 차임과 부가세, 정액·변동 관리비, 전기·수도·냉난방·청소·폐기물의 부담 주체를 각각 확인하세요. 보증금은 월 비용이 아니지만 초기에 묶이는 현금입니다. 권리금·시설비·중개보수·원상복구 가능성도 별도입니다. 대표자 본인의 노동 대가를 0원으로 두면 감당 능력을 과대평가합니다.
법무부 상가건물임대차 표준계약서 안내는 월 10만 원 이상 정액관리비의 주요 비목별 내역, 비정액 관리비의 항목과 산정방식, 임차인이 직접 내는 공과금을 구분하도록 설명합니다. 실제 계약서·특약에 이 정보가 없다면 비용을 물어보고 문서로 확인하세요.
2. 매출 세 가지 상황에서 남는 돈 계산
가상의 월 매출 600만 원, 재료·결제·배달 등의 변동비율 42%, 직원과 대표자 노동 대가를 합친 인건비 140만 원, 기타 고정비 80만 원을 가정합니다. 월세·관리비 전 잔액은 600×(1-0.42)-140-80=128만 원입니다. 표의 단위는 모두 만 원/월이며 매출은 부가세 제외로 가정합니다.
| 월 매출 | 점유비 120 | 점유비 150 | 점유비 180 |
|---|---|---|---|
| 480 (-20%) | -61.6 | -91.6 | -121.6 |
| 600 (기준) | 8 | -22 | -52 |
| 720 (+20%) | 77.6 | 47.6 | 17.6 |
검산 공식은 월 매출×0.58-인건비 140-기타 고정비 80-월세·관리비입니다. 예를 들어 480만 원 매출과 120만 원 점유비라면 480×0.58-140-80-120=-61.6만 원입니다. 기준 매출에선 8만 원이 남아도 20% 감소하면 적자입니다. 이 표에는 소득세, 차입 이자·원금, 초기 투자 회수, 계절별 공과금이 빠져 있어 실제 현금 잔액이 아닙니다.
3. 지역 평균과 내 계약서는 다릅니다
한국부동산원의 상업용부동산 임대동향조사는 분기별 표본·현장조사입니다. 같은 지역의 상가 유형별 임대료·공실률을 참고할 때 발표 분기, 면적 단위와 상권 구분부터 확인하세요. 평균값은 특정 점포의 층, 면적, 시설, 권리금이 반영된 계약액이 아닙니다. 후보 점포 2~3곳의 실제 제시 조건을 따로 적고 표의 점유비 열에 넣어 보세요.
4. 계약 보류 신호와 다음 질문
- 보수적 매출에서 적자라면 비용을 얼마 낮추거나 매출을 얼마나 더 얻어야 하는지 역산합니다. 예를 들어 점유비 120만 원일 때 손익 0을 위한 매출은 (140+80+120)÷0.58≈586.2만 원입니다. 이 역시 누락 비용 전 계산입니다.
- 보증금 3,000만 원과 권리금·시설비를 낸 뒤 몇 개월의 운전자금이 남는지 확인합니다. 보증금을 월세에 섞어 한 번만 계산하지 마세요.
- 관리비 내역·인상 조건·직접 낼 공과금을 계약 문서로 확인합니다.
- 업종의 성수기·비수기와 배달 수수료가 다르면 변동비율과 매출 가정을 다시 넣습니다.
답이 비어 있거나 보수적 상황에서 운전자금이 부족하면 입지가 좋아도 계약을 보류하세요. 법 적용·갱신·증액은 개별 조건과 최신 법령을 따로 확인해야 합니다.
관련 글: 하루 주문 수 손익분기점 계산, 상권 후보지 비교.
공식 근거(2026년 9월 28일 확인): 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사 개요, 법무부 상가건물임대차 표준계약서. 예시 비율·매출·보증금은 통계나 실제 계약 조건이 아닙니다.
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